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台海网7月24日讯（海峡导报记者 陈捷 曾艺轩 通讯员 同法/文 杨希/漫画）承诺“卖不掉全退”，看似稳赚的房产投资，实则是变相炒房套路，最终房企被判返还389万元购房款。近日，同安区法院发布这样一起典型房产纠纷案例。
据了解，近年来，部分房地产开发企业为加快资金回笼，推出打包房源的“收储式转售”模式，该模式本质属于变相炒房。
案件回放
房企联合中介推出“兜底退款”房源预订模式
此前，厦门某房地产公司与中介机构签订渠道推广合作协议，委托中介在厦门区域销售其开发的楼盘房源。后续双方签订补充协议，约定由中介介绍“大客户”以公司名义预订商品房，合作期限为2019年12月31日至2022年12月31日。
协议明确，“大客户”需在2019年12月31日前付清房源总价30%购房款；2022年12月31日前，可指定任意具备购房资格的第三方与房企签订正式商品房买卖合同，房企需无条件配合。同时房企承诺，若中介未能在约定期限内售出预订房源，将在期满后15个工作日内，全额无息退还“大客户”已付购房款。
市民王某无厦门购房资格，但持有闲置资金，成为该模式的一级买受人。为参与此次房产投资，王某注册成立A公司，以A公司名义与该房企签订6份认购书及商品房预售合同，预订6套商品房，并按约定支付30%首付款，共计389万元。
受市场行情影响，截至2022年12月31日，房企及中介均未将案涉6套房产成功转售第三方。此后A公司注销，王某因退款纠纷，将该房地产公司诉至同安法院。
庭审中，王某诉称，其通过中介了解涉案营销项目，中介出示双方补充协议，并多次承诺房源滞销可全额退款，其基于该承诺出资投资。现房企拒不退款，造成其重大财产损失。
涉案房企则辩称，双方已签订合法有效的商品房预售合同，属于正式房产交易，并非协议约定的房源预订。合同签订后，房企多次向王某发出催款通知，王某始终未支付剩余房款，其主张退款需按合同约定扣除20%违约金。
法院判决
虚假交易行为无效 房企需还本付息
同安法院审理查明，房企委托中介开展渠道推广销售，王某系案涉补充协议对应的“大客户”。王某以个人账户支付6套房屋首付款，借A公司名义签订认购书与预售合同，但双方并无真实房屋买卖履约意愿。
经查，房企未对案涉房产办理合同登记备案，王某及A公司亦未支付后续购房款项，案涉认购书、预售合同仅为形式交易。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，法院认定案涉6份购房相关合同全部无效。
因中介未在约定期限完成房源转售，房企未按协议约定无息退还首付款，王某主张退还房款并支付资金占用利息，具备事实及法律依据，法院依法予以支持。同安法院一审判决，该房地产公司向王某返还购房款389万元及相应资金占用利息。
一审判决后，涉案房企不服，向厦门中院提起上诉。厦门中院审理后终审判决：驳回上诉，维持原判。
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