克而瑞地产:一季度地产市场止跌企稳 京沪深杭二手房市场成交同比增17%
2025-07-05 【 字体:大 中 小 】

智通财经APP获悉,克而瑞地产发文称,一季度房地产市场止跌企稳,京沪深杭二手房市场量增价稳,成交同比增17%,高改及豪宅需求回暖,刚需价格止跌,二手房作为新房先行指标促市场预期修复,加速整体市场回稳。
二手房市场作为新房市场“晴雨表”,一方面具有先行指标特征,对政策敏感度更高;另一方面,二手房价格企稳也有助于稳定新房市场预期。克而瑞地产选取了短期内热度较高的北京、上海、杭州和深圳,解析当前市场止跌回暖进程。
京沪深杭一二手房成交同比持增,二手回升表现又好于新房
从一二手住宅成交同比增幅来看,除深圳之外,二手房增幅普遍大于新房,上海、深圳、杭州一季度二手房成交同比增幅均在5成左右,深圳基于新房供应迎来阶段性爆发和去年基数较低,一季度新房成交同比增83%。
事实上,二手房市场作为新房市场“晴雨表”,一方面具有先行指标特征,对政策敏感度更高,2025年"认房不认贷"政策后,重点城市二手房带看量周增40%,领先新房认购回升2周;另一方面,二手房价格企稳也有助于稳定新房市场预期,深圳宝安区二手房议价空间从2024年Q4的8%收窄至2025年Q1的5%,3个月后同区域新房启动涨价。基于二手房市场这一特性,通过着重分析京沪深杭四城二手房成交结构差异化,挂牌量价变化等特征判断刚需、改善客群入市情况,房价是否已经止跌回稳等,分析当前市场止跌回稳进程。
二手挂牌量延续高位波动但增速放缓,千万豪宅挂牌占比上升
1、京沪深杭二手挂牌量增速放缓,深杭同环比跌幅1-2成
为了更好的分析3月以来二手房业主心态变化,克而瑞地产聚焦了二手成交热度较高的北京、上海、深圳、杭州等核心一二线城市,从CRIC监测的四城新增挂牌套数来看,2025年一季度基本都呈现出逐月递增态势,4月前20日业主挂牌积极性略有回落,环比2025年3月日均都出现了回落,同比来看,北京、上海分别增长16%和55%,而深圳、杭州下降11%和19%。
2、京沪杭千万豪宅业主挂牌积极性稳中有增,深圳不升反降
从新增挂牌套数总价段来看,2025年以来京沪杭高改和豪宅业主挂牌积极性稳中有增:北京呈现稳态特征,总价800-3000万和3000万以上占比持稳14%和0.5%左右;上海、杭州则呈现出明显上扬态势,尤其是2025年4月以来总价800万以上新增挂牌量占比达到了2025年以来高点。而深圳则呈现出明显差异化特征,仅总价800万以上各面积段占比均出现了不同程度的回落,高端业主挂牌积极性不升反降。
从面积段来看,与以上结论基本类似,北京、上海、杭州虽然160平以上面积段新增挂牌量占比均不足10%,但是从月度变化趋势来看,基本呈现出持稳或稳中有增态势,仅深圳一城显著回落。
目前来看,豪宅出现短期挂牌量上升,克而瑞认为业主心态可能存在以下变化:一是高位套现的避险心态:一方面一线城市核心地段豪宅长期被视为抗跌资产,但当前宏观经济增速放缓、房地产行业整体调整,部分房东认为豪宅价格可能已触及阶段性高点,选择在高位套现以锁定收益。另一方面房地产税试点预期、遗产税传闻等政策不确定性增加持有成本,尤其是多套房持有者倾向于提前减持高总价资产,避免未来政策冲击。二是流动性需求驱动下的优化资产配置,全球加息周期下,海外资产(如美元资产、海外房产)收益率吸引力上升,房东可能抛售国内不动产以置换更高收益或更安全的境外资产。三是“卖旧买新”的置换需求,近两年来以上海为代表的核心一二线城市新房豪宅供应大爆发,产品力持续升级,随着四代宅、高得房率、高装配标准的优质豪宅入市,也客观上使得部分豪宅客户将置换需求前置。
3、京沪深杭总价100万-500万元房源占比约6成仍是新增挂牌主力
4、京沪深总价500万-800万元中高改房源挂牌稳定且占比约2成
刚需房源成交过半但集中度下降,高改和豪宅占比环增
1、沪深杭低总价成交集中度下降,500-3000万成交占比环增
2、京沪深杭140平以上成交占比同环比齐增,高改和豪宅供求活跃
从成交面积段来看,与高总价段成交占比持增结论趋同,高改和豪宅需求旺盛,京沪深杭四城140平以上面积段成交套数占比稳中有增。
而从140平以内面积段来看,京深杭90-140平成交占比环比持增,主要源于这一面积段多为三房设计,功能性完备,可以满足“一步到位”的自住需求,性价比相对较高,跌幅较为显著的多集中在70-90平中等面积段,而70平以内刚需面积段则呈现出显著的差异化特征,北京成交套数占比同环比齐降,上海、深圳、杭州成交占比仍有上行趋势,主要得益于“四限”松动后新政对刚需客群的刺激作用较为显著。
3、成交占比环增多为城市核心区,深杭主力区域集中度上升
半数二手小区房价环增、高端领涨,价格止跌向刚需延伸
1、沪深杭二手房价环比上涨小区占比波动上行至50%以上
北京、上海、深圳、杭州等核心城市二手房价进一步确立企稳势头,2025年3月沪深杭均有超半数小区房价环比上行,北京上涨小区占比也达到了46%。事实上,上海、杭州已连续两个月均有过半小区房价环比上涨,加之土拍延续火热表现,也为二手房价企稳回升奠定预期,杭州2025年3月二手房价指数环比增长1%,创2022年8月以来70城环比涨幅新高。
2、京沪近1年议价空间逐步收窄,沪深杭议价空间均不足20%
3、京沪深高端小区房价领涨,沪深杭约半数刚需小区房价环增
从小区类型来看,高端小区率先显露出了量价齐升的积极信号,除杭州外余下三城3月高端小区房价环比上涨比重均超6成,改善次之,北京、上海、杭州3月也有过半数改善小区房价环比上涨。值得关注的是,3月上海、深圳等新政利好型城市刚需小区房价也出现了企稳回升态势,本月约半数刚需小区房价环增,占比较2025年2月出现了显著上升。
事实上,较高端小区而言,目前刚需、改善类小区挂牌规模更大,在大量平价房源长期待售的背景下,随着成交显著放量,房价走势迎来了新的“平台期”。随着二手房交易的持续放量,买方扫清当前的低价挂牌房源之后,刚需、改善类房源将开启新一轮的上涨周期。
京沪深杭二手由“以价换量”正转至“量增价稳”,供需活跃预示回稳进程加速
1、京沪深杭二手房新增挂牌量、成交规模延续高位波动
2、刚需产品成交集中度下降,高改和顶豪成交占比回升
而从成交结构来看,虽然小面积、低总价刚需产品仍占比一半以上,不过从成交集中度略有回落,此消彼长的当属高改和顶豪产品,即总价500-3000万、面积140平以上成交套数占比均有上行态势,此外二手房成交区域也有向城市核心区域不断聚焦的趋势,以北京海淀区、东城区;上海徐汇区、普陀区、长宁区,深圳南山区、福田区,杭州拱墅区、上城区、西湖区为典型代表,其中深圳南山区、福田区,杭州拱墅区、上城区成交套数占比均为本城市TOP3区域,主力区域的成交集中度还在持续上升。相较而言城市外围区域成交占比低且环比持降,市场热度显著回落。
3、高端小区房价领涨,刚需小区止跌,市场信心持续修复
从房价层面来看,二手房价已呈现出止跌态势,北京、上海、深圳、杭州等核心城市二手房价进一步确立企稳势头,2025年3月沪深杭均有超半数小区房价环比上行,北京上涨小区占比也达到了46%。价格博弈进入新平衡阶段。上海、深圳、杭州议价空间相对较小,均不足20%。从环比变动来看,北京、深圳、杭州均有小幅微增态势,仅上海一城微降1pcts;同比来看,近一年来,北京、上海二手房议价空间均有逐步收窄态势,而深圳、杭州议价空间稳中有增,不过仍在20%以内。
此外,高端小区领涨,刚需、改善积蓄势能。CRIC监测数据显示,除杭州外余下三城3月高端小区房价环比上涨比重均超6成,改善次之,北京、上海、杭州3月也有过半数改善小区房价环比上涨。值得关注的是,3月上海、深圳等新政利好型城市刚需小区房价也出现了企稳回升态势,本月约半数刚需小区房价环增,占比较2025年2月出现了显著上升。
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